海外居住者の国内連絡先登記とは｜不動産の所有権登記で必要な準備と注意点

海外に住所がある個人や外国法人が日本の不動産の所有権を登記するときは、国内連絡先事項を申請情報として提供する必要があります。令和6年4月1日以降の申請が対象です。連絡先となる者の承諾書など、添付書類の準備も欠かせません。

国内連絡先の登記とは

国内連絡先とは、所有者が海外にいても連絡が取れるようにするために、登記の申請で示す国内の窓口です。法務省の案内では、海外居住者（自然人・法人）を所有権の登記名義人とする登記の申請の際に、連絡先となる者の氏名・住所などを提供するとされています。

所有者の住所が海外だけだと、通知や問い合わせが届きにくくなります。そこで、国内の連絡先を併せて提供する仕組みが設けられました。

いつから適用されるか

法務省のページは「令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請」として案内しています。同日以降に申請する登記が対象です。

連絡先は何のための制度か

国内連絡先は、登記手続き上の連絡窓口を示すものです。納税や税務の手続きを代わりに行う人を決める制度ではありません。納税管理人とは役割が違う点に注意してください。納税管理人については、非居住者の不動産所得と確定申告で解説しています。

国内連絡先が必要になる人

法務省は「海外居住者」を対象として案内しています。国籍ではなく、住所が国内にあるかどうかで考えます。

外国法人には、会社法人等番号を持つ法人と持たない法人があります。法務省の案内では、番号を持つ法人は会社法人等番号を、持たない法人は設立準拠法国を、それぞれ国内連絡先事項と併せて提供します。

どの登記で必要になるか

代表的なのは、売買による所有権移転登記です。法務省の記載例には、所有権移転のほか、所有権登記名義人の住所変更の登記も示されています。国内に住んでいた所有者が海外へ転居し、住所変更登記をする場面も確認が必要です。

住所変更登記には別のルールもあります。詳しくは不動産の住所変更登記が義務化をご覧ください。

国内連絡先になれる人と選び方

法務省の案内では、連絡先となる者は自然人でも法人でも想定されています。提供する事項は、次のように分かれます。

候補としては、親族・知人、不動産会社・管理会社、日本の関係会社、専門家などが考えられます。誰が適切かは、物件の使い方と所有者の状況で変わります。

選ぶときの確認点

• 長期間、同じ住所で連絡が取れるか
• 氏名や住所が登記の手続きで扱われることへの了承があるか
• 管理委託や納税管理人の担当者と整合しているか
• 担当者の交代や移転があったときに、誰が変更を知らせるか

賃貸に出す予定がある場合は、海外在住オーナーの賃貸管理の内容も併せて検討してください。

連絡先となる者を決められない場合の記載方法は、法務局の案内に従う必要があります。申請前に、担当の司法書士へ確認してください。

申請で準備する書類と流れ

法務省の案内によると、国内連絡先事項を提供する場合の添付情報として、次のものが挙げられています。

• 国内連絡先事項を証する情報
• 国内連絡先となる者の承諾情報
• 国内連絡先となる者の印鑑証明書（または電子署名及び電子証明書）

法務省は、申請書の記載例と、連絡先となる者の承諾書の記載例を公表しています。申請書の記載例では、権利者の住所の下に「国内連絡先」として連絡先となる者の住所と氏名を記載します。

国内連絡先事項を証する情報の例も案内されています。連絡先を営業所等とする場合は、営業所等の所在地と名称が記録されたホームページを出力した書面などが該当します。この書面には、連絡先となる者の営業所等であることに相違ない旨と、署名または記名押印が必要です。

個人の所有者の場合も、具体的な添付書類は申請の内容により異なる場合があります。法務局の案内と、担当の司法書士の確認に従ってください。

申請前に手元に揃えるもの

• 連絡先となる者の氏名または名称、住所、電話番号などの基本情報
• 連絡先となる者の承諾書（法務省の記載例を参考にした案）
• 連絡先となる者の印鑑証明書など、承諾書に添える書類
• 連絡先を営業所等にする場合は、その所在地と名称が分かる資料
• 外国法人の場合は、会社法人等番号か設立準拠法国が分かる資料

書類の名称や通数は、申請の内容で変わる場合があります。取得の計画が固まった段階で、司法書士に一覧を作ってもらうと確実です。

準備の順番

1. 取得主体を決める（個人か、外国法人か、日本法人か）
2. その主体が海外居住者に当たるかを確認する
3. 国内連絡先の候補を決め、承諾を得る
4. 連絡先となる者の証明書類を集める
5. 登記申請書に国内連絡先事項を記載する

売買の決済日に間に合わせるには、2から4を契約前に進めておくのが現実的です。

実務で注意したい点

取得主体の選び方で扱いが変わる

外国人が個人名義で買う場合と、日本法人を作って買う場合では、国内連絡先事項の要否が変わる可能性があります。ただし、日本法人を作る場合は、税務や設立の費用も考える必要があります。全体の流れは外国人が日本で不動産を買う流れで確認できます。

よくある準備の漏れ

• 連絡先となる者の承諾書を、売買の決済日の直前に頼んでしまう
• 連絡先となる者の印鑑証明書の取得が遅れる
• 連絡先の住所と、証明書類の住所が一致しない
• 承諾書の不動産の表示が、申請内容と合っていない

いずれも、事前に司法書士へ書類案を見せておくと防ぎやすくなります。

連絡先の変更

連絡先の人が引っ越した、または契約を終えた場合の手続きは、事案により異なります。変更が生じたら、早めに司法書士や法務局へ確認してください。

ほかの手続きとの関係

税金の手続きは別の制度です。国内連絡先を提供しても、税務上の手続きの代わりにはなりません。取得時の税金は不動産を買うときの税金で解説しています。

最新情報の確かめ方

登記の取扱いは、通達や案内の更新で変わることがあります。申請前に、法務省の「令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について」のページと、管轄の法務局の案内を確認してください。記載例のPDFも更新される場合があります。記載例は申請の種類ごとに示されているため、自分の申請に近い例を選んで確認してください。

まとめ｜TIMOAにできること

海外居住者が日本の不動産を登記するときは、国内連絡先事項の提供が必要です。対象かどうかは国籍ではなく、住所で考えます。連絡先の候補と書類は、契約前に準備しておくと安全です。

TIMOAは、物件取得の前段階から、取得主体の整理、連絡先の候補の検討、必要書類の段取りまでをお手伝いします。登記は提携の司法書士が担当し、税務は提携の税理士が対応します。詳しくは不動産サービスのページをご覧ください。