海外居住者國內聯絡先登記｜不動產所有權登記要點

海外有住所的個人或外國法人在日本登記不動產所有權時，必須在申請資料中提供國內聯絡先事項（国内連絡先事項）。適用對象為令和6年4月1日（即2024年4月1日）之後提出的申請。聯絡人的承諾書等附屬文件也需及早準備。

國內聯絡先登記是什麼

國內聯絡先，是指所有人身在海外時仍能與其聯絡，而在登記申請中列明的國內聯絡窗口。法務省的說明指出，以海外居住者（自然人・法人）作為所有權登記名義人提出申請時，須提供聯絡人的姓名、住址等資料。

若所有人的住址只在海外，通知和查詢便較難送達。因此，制度設有同時提供國內聯絡資料的安排。

何時開始適用

法務省網頁以「令和6年4月1日以後提出的所有權相關登記申請」作說明。適用於該日期之後提出的登記。

聯絡人的用途

國內聯絡先是登記手續中的聯絡窗口，並非代為辦理納稅或稅務手續的安排。與納稅管理人角色不同，請留意兩者的區別。納稅管理人的內容可參閱非居住者的不動產所得與報稅。

需要提供國內聯絡先的人

法務省以「海外居住者」作為適用對象。判斷依據是住址是否位於國內，而非國籍。

外國法人分為已有公司法人等編號及沒有編號兩類。根據法務省的說明，有編號的法人須提供公司法人等編號，沒有編號的法人則須提供設立準據法國家，並與國內聯絡先事項一併提供。

哪些登記需要提供

最常見的是買賣導致的所有權轉移登記。法務省的記載範例除了所有權轉移外，也列出所有權登記名義人住址變更的登記。國內原本居住的所有人搬往海外，並辦理住址變更登記的情況，同樣需要留意。

住址變更登記另有其他規定，詳情可參閱不動產住址變更登記已成為強制義務。

可擔任國內聯絡先的人及選擇方法

根據法務省的說明，聯絡人可以是自然人，也可以是法人。所需提供的事項如下：

可考慮的人選包括親屬或朋友、地產代理或物業管理公司、日本的關聯公司，以及專業人士等。最適合的人選視乎物業的用途及所有人的情況而定。

選擇時的確認要點

• 能否長期以同一住址接收通知
• 聯絡人是否同意其姓名及住址在登記手續中被使用
• 是否與物業管理或納稅管理的負責人保持一致
• 聯絡人更換或搬遷時，由誰負責通知

若計劃出租物業，也應一併考慮海外業主的租務管理安排。

若暫時無法決定聯絡人，應依照法務局的指引辦理。申請前請先諮詢負責的司法書士。

申請所需文件及流程

根據法務省的說明，提供國內聯絡先事項時，附屬資料包括以下各項：

• 證明國內聯絡先事項的資料
• 國內聯絡先聯絡人的承諾資料（承諾書）
• 國內聯絡先聯絡人的印鑑證明書（或電子簽章及電子證明書）

法務省已公布申請書的記載範例，以及聯絡人承諾書的記載範例。在申請書範例中，權利人住址之下會以「國內聯絡先」列出聯絡人的住址及姓名。

法務省也列出了證明國內聯絡先事項資料的例子。若以營業所等作為聯絡地點，相關資料可以是列印出的網頁，當中須顯示營業所等的所在地及名稱。該文件須註明確為聯絡人的營業所等，並由其簽署或蓋章確認。

如屬個人所有人，實際需要的附屬文件可能因申請內容而有所不同。請遵從法務局的指引及負責司法書士的確認。

申請前須備妥的資料

• 聯絡人的姓名或名稱、住址、電話號碼等基本資料
• 聯絡人的承諾書（可參考法務省的記載範例擬備）
• 聯絡人的印鑑證明書等，與承諾書一併提交的文件
• 若以營業所等作為聯絡地點，該地點的所在地及名稱的證明資料
• 外國法人的公司法人等編號或設立準據法國家的證明資料

文件的名稱及份數可能因申請內容而有所不同。取得物業的計劃確定後，可請司法書士列出完整清單，較為穩妥。

準備次序

1. 決定取得物業的主體（個人、外國法人或日本法人）
2. 確認該主體是否屬於海外居住者
3. 確定國內聯絡先的人選並取得其同意
4. 收集聯絡人的證明文件
5. 在登記申請書中填寫國內聯絡先事項

為趕及買賣交收日期，較實際的做法是在簽約前完成第2至第4步。

實務上需要留意的事項

取得主體的選擇會影響處理方式

外國人以個人名義買入，與以日本法人名義買入，國內聯絡先事項的要求可能有所不同。不過，若設立日本法人，還需考慮稅務及設立費用。整體流程可參閱外國人在日本購買不動產的流程。

常見的準備遺漏

• 在交收日前才請聯絡人簽署承諾書
• 聯絡人的印鑑證明書申領延誤
• 聯絡地址與證明文件上的住址不一致
• 承諾書上的不動產描述與申請內容不符

以上情況大多可以透過提前將文件草稿交由司法書士審閱而避免。

聯絡人變更

若聯絡人搬遷或終止委任，相關手續視乎個別情況而定。出現變更時，請及早向司法書士或法務局查詢。

與其他手續的關係

稅務手續屬於另一套制度。提供國內聯絡先並不能取代稅務手續。取得物業時的稅項，可參閱購買不動產時的稅項。

如何確認最新資訊

登記的處理方式可能因通知或指引更新而改變。申請前請查閱法務省的「令和6年4月1日以後提出的所有權相關登記申請」網頁，以及管轄法務局的指引。記載範例PDF也可能更新。記載範例按申請類別列出，請選取與你的申請最接近的範例作參考。

總結｜TIMOA可以提供的協助

海外居住者在日本登記不動產時，須提供國內聯絡先事項。是否適用取決於住址而非國籍。建議在簽約前先備妥聯絡人人選及相關文件。

TIMOA可在物業取得前期提供協助，包括整理取得主體、評估聯絡人人選，以及安排所需文件的時間表。登記工作由合作的司法書士負責，稅務事宜則由合作的稅理士處理。詳情請參閱不動產服務頁面。