外国人が日本で不動産を買う流れと注意点｜外為法の報告・国籍の申出まで

日本では、外国人や外国法人でも、国籍による一般的な制限なく土地・建物を購入できます。ただし、非居住者が買う場合は外為法の報告が必要です。2026年10月5日からは、所有権の登記を申請する際の申出事項に国籍等も加わりました。物件の場所によっては、重要土地等調査法などの届出も必要です。

外国人は日本の不動産を買えるのか

結論として、買えます。現行法には、外国人であることを理由に不動産の取得を一般的に禁止・制限する規定はありません。購入の手順も、日本人とほぼ同じです。

ただし、次の点は国籍を問わず適用されます。

• 農地を買うには、農地法の許可が必要です。
• 安全保障上重要な施設の周辺などでは、重要土地等調査法の届出や調査の対象になります。
• 一定面積以上の土地取引は、国土利用計画法の届出が必要です。

政府は、安全保障の観点から、外国人による土地取得に関するルールの見直しを検討しています。購入を計画する時点で、最新の制度を確認してください。

購入の流れ

一般的な流れは次のとおりです。海外に住んだままでも、専門家と連携すれば手続きを進められます。

宅地建物取引業者と重要事項説明

不動産の売買を仲介するのは、宅地建物取引業の免許を持つ業者です。契約の前には、宅地建物取引士が重要事項を書面で説明します。日本語の書類が中心になるため、通訳や翻訳を手配しておくと安心です。

宅地建物取引業者は、犯罪収益移転防止法に基づいて買主の本人確認を行います。購入資金の出所を説明する書類を求められることもあります。

海外在住者の登記書類

登記では、住所を証明する書類が必要です。日本に住民票がない場合は、本国の公的な証明書や、公証人の認証を受けた宣誓供述書などで代えます。書類の準備は時間がかかるため、早めに始めます。詳しくは外国書類のアポスティーユと宣誓供述書の記事をご覧ください。

外為法の報告（非居住者が取得した場合）

非居住者が日本の不動産を取得したときは、外為法に基づく報告が必要です。正式名称は「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」です。

2026年4月1日からの変更点

報告の範囲は、2026年4月1日施行の省令改正で広がりました。従来は、非居住者本人や親族・使用人の居住用、非営利目的の業務用、本人の事務所用として取得した場合は、報告が不要とされていました。財務省の発表では、これらの目的での不動産の取得も、事後報告の対象に加わっています。

なお、別荘やセカンドハウスは、従来から居住用の目的には当たらないとされています。取得日によって扱いが変わるため、報告が必要かどうかは、取得日と目的を確認したうえで財務省の制度概要やFAQで確かめます。判断に迷うときは、日本銀行の窓口や専門家に相談します。

居住者と非居住者の区別

外為法では、日本で働いている外国人や、入国後6か月以上経過した外国人は、原則として居住者として扱われます。居住者が取得した場合、この報告は不要です。税法上の居住者の判定とは基準が異なる点に注意してください。税法の判定は日本の税務上の居住者・非居住者の判定で解説しています。

登記での国籍等の申出（2026年10月5日から）

不動産登記規則の改正により、2026年10月5日から、所有権の登記名義人の国籍等を登記所が把握する仕組みが始まりました。法務省の通達では、外国人による不動産保有の実態の把握と、相続登記の適正かつ円滑な実施が目的とされています。

• 所有権の移転の登記などを申請する際に行う「検索用情報」の申出の項目に、国籍等が加わりました。
• 申出には、国籍等を証する情報の添付が求められます。使える書類は、法務局の案内で確認します。
• 国籍等は、検索用情報として登記所の内部で管理される情報とされています。

海外に住む名義人の扱いや、本国書類の準備については、登記を依頼する司法書士と早めに確認します。法人が大規模な土地を取得する場合は、次に述べる国土利用計画法の届出でも国籍に関する情報が求められます。

住所等の変更登記も義務に

2026年4月1日から、所有者の氏名や住所が変わったときは、2年以内に変更の登記を申請する義務があります。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象です。海外へ転居した場合も、変更登記を忘れないようにします。

重要土地等調査法と国土利用計画法の届出

重要土地等調査法

防衛関係施設の周辺や国境離島などは、注視区域・特別注視区域に指定されています。特別注視区域内で面積200㎡以上の土地・建物を売買する場合、当事者は事前に内閣総理大臣へ届け出ます。面積は土地なら1筆ごと、建物なら1個ごとに判断します。指定区域は、内閣府の「重要土地ウェブ地図」で確認できます。

国土利用計画法

一定面積以上の土地を買った場合、買主は契約締結日から2週間以内に届け出ます。届出事項には、個人の国籍や法人の設立準拠法国が加わっています。2026年4月1日からは、法人の代表者の国籍等や、役員・議決権の過半数が同じ国籍である場合のその国籍等も届け出る事項になりました。

購入後の税金と注意点

購入時・保有中・売却時にかかる税金

税金の種類は、日本人が買う場合と変わりません。違いは、海外に住む場合の納税の方法です。

• 購入時：登録免許税、不動産取得税、印紙税がかかります。事業者から建物を買う場合は、建物価格に消費税が含まれます。
• 保有中：毎年1月1日時点の所有者に、固定資産税・都市計画税が課されます。海外に住む場合は、原則として納税管理人を定めて市区町村に申告します。
• 賃貸：賃料収入は日本で課税されます。借主による源泉徴収や確定申告の方法は非居住者の不動産所得と確定申告で解説しています。
• 売却：非居住者から不動産を買う人は、原則として代金の10.21%を源泉徴収します。売主は確定申告で精算します。

相続が起きた場合、日本の不動産は日本の相続税の対象になります。相続登記は、2024年4月1日から義務になっています。

購入前に確認したい注意点

• 資金の送金記録と出所を示す書類を用意します。本人確認で求められることがあります。
• 名義を個人にするか、日本法人や外国法人にするかで、登記、報告、税金の扱いが変わります。購入前に決めておきます。
• 非居住者向けの住宅ローンは選択肢が限られます。自己資金での購入を前提に計画するのが現実的です。
• 賃貸に出す場合は、管理会社と納税管理人を決めてから契約するとスムーズです。
• 不動産を買っても、在留資格（ビザ）は得られません。日本に住む場合は、活動に合った在留資格が別に必要です。

TIMOAにできること

外国人の不動産購入は、物件選びに加えて、外為法の報告、登記での国籍等の申出、区域による届出、購入後の税務まで手続きが続きます。2026年は制度の変更も相次ぎました。

TIMOAは、提携する宅地建物取引業者、司法書士、行政書士、税理士と連携し、物件の検討から登記、報告・届出、納税管理人の手配までを一括で調整します。サービスの詳細は不動産サービスをご覧ください。