不動産の住所変更登記が義務化｜2年以内の期限と過料・スマート変更登記

2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名・名称が変わった日から2年以内に変更登記を申請する義務を負います。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります。日本に不動産を持つ外国人・外国企業も同じです。

住所変更登記の義務化とは

これまで、所有者の住所や氏名が変わっても、変更登記は任意でした。2026年4月1日からは法律上の義務になりました。所管は法務省（法務局）です。

対象は、不動産の所有権の登記名義人です。個人は氏名・住所、法人は名称・住所の変更が対象です。

• 個人：引っ越し、結婚・離婚などによる氏名の変更
• 法人：本店の移転、商号（名称）の変更

外国人・外国企業でも、日本の不動産を所有権の登記名義人として登記していれば、この義務の対象です。

期限と過料のルール

期限は、変更があった日から2年以内です。正当な理由がないのに申請を怠った場合は、5万円以下の過料の対象になります。

過料までの流れ

法務省は、登記官が義務違反を把握しても、直ちに裁判所へ通知する運用にはしていないと案内しています。過料を科すかどうかは裁判所が判断します。

2026年4月より前の変更について、法務省のＱ＆Ａは次の流れを示しています。

1. 登記官が義務違反を把握すると、登記をするよう催告書を送る。
2. 催告書の期限内に登記や申出がないと、登記官が裁判所へ通知する。
3. 裁判所が要件を判断し、過料の裁判をする。

催告が届いたら、放置せず期限内に対応してください。

2026年4月より前の変更も対象です

義務化より前に住所や氏名を変えていても、変更登記をしていなければ対象です。長く日本の不動産を持つ所有者は、特に注意が必要です。

購入後に国内で引っ越した、あるいは海外へ転居した場合は、登記上の住所が現在と違っている可能性があります。

スマート変更登記とは

スマート変更登記は、法務局が職権で住所等の変更登記をする仕組みです。かんたん・無料の手続をしておくと、その後は住所等が変わるたびに自分で申請する必要がなくなります。義務違反にも問われなくなります。

個人の場合

法務局が、申出された検索用情報をもとに、2年に1回程度、住基ネットへ照会します。住所や氏名の変更が確認されると、変更登記をすることについて意思確認の通知が届きます。

法人の場合

会社法人等番号の登記をすれば利用できます。本店や名称の変更は、法務局が確認して職権で登記します。

利用できない場合

法務省は、海外に居住する個人と、会社法人等番号のない法人は対象外と案内しています。法務局が変更の事実を確認できないためです。この場合は、変更があるたびに自分で申請します。

スマート変更登記の対象の整理

自分がどの区分に当たるか分からないときは、管轄の法務局に確認します。区分を取り違えると、未登記のまま期限を過ぎるおそれがあります。

すぐ直したいときは自分で申請します

職権登記は、住基ネットへの照会が2年に1回以上と定期的です。売買の予定があるなど、速やかに登記上の住所を直す必要がある場合は、自分で変更登記を申請するよう案内されています。

外国人・外国企業が確認すべき点

1. 登記上の住所と現在の住所のずれ

まず、不動産の登記事項証明書を取得します。所有者欄の住所・氏名・名称が、今の状態と一致しているかを見ます。

2. 法人の本店移転・商号変更

日本法人が本店を移したり商号を変えたりしたときは、会社の登記だけでは足りません。所有する不動産の登記名義も、2年以内に変更する必要があります。会社法人等番号の登記があれば、スマート変更登記が使えます。

複数の物件を持つ場合は、物件ごとの確認が必要です。

3. 売却・融資の前

売却や担保設定の前には、登記上の住所を現在の状態にそろえておくのが通常です。取引の直前に慌てないよう、早めに確認します。

4. 海外へ転居した場合

海外に居住する個人は、スマート変更登記の対象外です。日本の不動産を持ち続けるなら、自分で変更登記を申請する前提で準備します。賃貸している場合は、海外在住オーナーの賃貸管理や非居住者の不動産所得と確定申告の準備も並行して進めてください。

変更登記の手続の流れ

1. 登記事項証明書で、現在の登記内容を確認する。
2. 住所や氏名・名称の変更を証明できる書類を用意する。
3. 不動産の所在地を管轄する法務局へ、変更登記を申請する。
4. 登記完了後、登記内容が現状と一致しているかを確認する。

必要書類や費用は、変更の内容や所有者の属性（個人・法人・外国籍・外国法人）で異なる場合があります。申請前に、管轄の法務局の案内で確認してください。登記の申請は、司法書士に相談することもできます。

よくある誤りと準備しておくこと

よくある誤り

• 会社の本店移転登記をしたので、不動産も済んだと考える。
• 2026年4月より前の変更は対象外だと考える。
• スマート変更登記をすれば、海外転居後も自動で直ると考える。
• スマート変更登記をしたので、売却直前でも待てばよいと考える。

いずれも、法務省・法務局の案内と合いません。上の各項目を確認してください。

準備するもの

• 所有している不動産の一覧（所在地、物件ごとの登記名義）
• 各物件の登記事項証明書
• 住所・氏名・名称が変わった日と、その経緯が分かる資料
• 法人の場合は、会社法人等番号の登記の有無の確認結果

物件が複数ある場合は、物件ごとに変更日と登記の状況を表にまとめておくと、漏れを防げます。変更が複数回あった場合も、時系列で整理しておくと、法務局への確認がしやすくなります。

最新情報の確かめ方

運用は更新される可能性があります。手続の前に、法務省の「住所等変更登記の義務化」のページと、管轄の法務局のページで最新の案内を確認してください。各ページには更新日が書かれています。更新日を確認し、内容が古くないかを見ます。判断に迷う場合は、法務局の相談窓口や司法書士に確認します。

購入時の登記・税金との関係

購入時の登記や税金は、別の論点です。取得時の費用は不動産を買うときの税金で、購入の流れは外国人が日本で不動産を買う流れで整理しています。

住所変更登記は、購入後に所有し続ける間の管理義務だと考えてください。購入して終わりではなく、住所や商号が変わるたびに確認が必要になります。

まとめ｜TIMOAにできること

2026年4月から、不動産所有者の住所・氏名・名称の変更登記は、変更日から2年以内の義務です。過去の未登記の変更は2028年3月31日までに対応が必要です。まず登記事項証明書で現状を確認してください。

TIMOAは、不動産に関するサービスの一環として、保有物件の登記内容の確認や、手続の段取りの整理を支援します。登記申請は提携する司法書士が担当します。海外在住の方や外国法人の場合の進め方も、個別の状況に合わせて整理します。