不動產住所變更登記義務化：2年期限、罰款與智能變更登記

自2026年（令和8年）4月1日起，不動產所有人須在住所、姓名或名稱變更之日起2年內申請變更登記。無正當理由而怠於申請者，將成為5萬日圓以下過料（非刑事罰款）的對象。持有日本不動產的外國人及外國企業同樣適用。

住所變更登記義務化是什麼

過去即使業主的住所或姓名改變，變更登記仍屬自願。自2026年4月1日起，已成為法定義務。主管機關為法務省（法務局）。

適用對象為不動產所有權的登記名義人。個人為姓名及住所；法人為名稱及住所的變更。

• 個人：搬家、結婚或離婚導致的姓名變更
• 法人：總部遷移、商號（名稱）變更

外國人及外國企業，只要以所有權登記名義人身份登記了日本不動產，同樣屬於此義務的適用範圍。

期限與過料規則

期限為變更之日起2年內。無正當理由而怠於申請者，將成為5萬日圓以下過料的對象。

過料的程序

法務省表示，即使登記官掌握了違反義務的情況，也不會即時通知法院。是否科處過料由法院判斷。

就2026年4月之前的變更，法務省的Q&A列出以下流程：

1. 登記官掌握違反義務的情況後，寄出催告書，要求辦理登記。
2. 在催告書所定期限內仍未辦理登記或提出申出，登記官會通知法院。
3. 法院審查要件後，作出過料裁定。

收到催告後，請勿置之不理，請於期限內處理。

2026年4月之前的變更同樣適用

即使在義務化之前已變更住所或姓名，只要尚未辦理變更登記，仍屬適用範圍。長期持有日本不動產的業主尤須留意。

購買後在日本國內搬遷，或遷往海外，登記上的住所都可能與現況不一致。

智能變更登記是什麼

智能變更登記（スマート変更登記）是指法務局依職權辦理住所等變更登記的制度。只要辦理簡便、免費的手續，之後住所等變更時便無須自行申請，也不會被追究違反義務。

個人的情況

法務局會以所提出的檢索用資料為依據，大約每2年一次向住民基本台帳網絡（住基ネット）查詢。確認住所或姓名有變更後，會寄出意思確認通知，確認是否辦理變更登記。

法人的情況

已辦理公司法人編號（会社法人等番号）登記者可以使用。總部或名稱變更由法務局確認後依職權辦理登記。

無法使用的情況

法務省表示，海外居住的個人及沒有公司法人編號的法人不在適用範圍內，原因是法務局無法確認變更事實。此類情況下，每次變更都須自行申請。

智能變更登記的適用範圍整理

如不確定自己屬於哪一類，請向管轄法務局查詢。若分類錯誤，可能會在未登記的情況下錯過期限。

需要即時修正時，請自行申請

職權登記依住基ネット的查詢頻率而定，至少每2年一次。若因出售計劃等原因，需要盡快修正登記上的住所，法務省建議自行申請變更登記。

外國人及外國企業應確認的事項

1. 登記上的住所與現居地址的差異

首先取得不動產的登記事項證明書，核對所有人欄的住所、姓名或名稱是否與現況一致。

2. 法人遷移總部或變更商號

日本法人遷移總部或變更商號時，只更新公司登記並不足夠。其所持不動產的登記名義，同樣須於2年內變更。若已辦理公司法人編號登記，即可使用智能變更登記。

持有多項物業的，須逐一核對。

3. 出售或融資前

出售或設定抵押前，一般需先將登記上的住所與現況對齊。請及早確認，避免在交易前夕倉促處理。

4. 遷往海外的情況

海外居住的個人不適用智能變更登記。若繼續持有日本不動產，請以自行申請變更登記為前提作準備。若已出租，也請同步處理海外居住業主的租賃管理及非居民的不動產所得與報稅。

變更登記的手續流程

1. 以登記事項證明書確認目前的登記內容。
2. 準備能證明住所、姓名或名稱變更的文件。
3. 向不動產所在地管轄的法務局申請變更登記。
4. 登記完成後，確認登記內容是否與現況一致。

所需文件及費用，可能因變更內容及所有人身份（個人、法人、外國籍、外國法人）而有所不同。申請前，請以管轄法務局的指引為準。登記申請亦可諮詢司法書士。

常見錯誤及事前準備

常見錯誤

• 以為公司總部遷移登記完成，不動產便也已完成。
• 以為2026年4月之前的變更不在適用範圍。
• 以為辦理智能變更登記後，海外遷居便會自動更新。
• 以為已辦理智能變更登記，出售前夕再處理也來得及。

以上各項均與法務省及法務局的指引不符。請參照上文各節核對。

需要準備的文件

• 所持不動產一覽（所在地、各物業的登記名義）
• 各物業的登記事項證明書
• 住所、姓名或名稱變更的日期及相關文件
• 如屬法人，公司法人編號登記的有無確認結果

物業數目較多時，按物業列出變更日期及登記狀況，可避免遺漏。若曾多次變更，按時間順序整理，也較便於向法務局查詢。

如何核實最新資訊

實際運作可能會更新。辦理手續前，請查閱法務省「住所等變更登記的義務化」頁面，以及管轄法務局的網頁，確認最新指引。各頁面均註明更新日期，請留意內容是否已過時。如有疑問，可向法務局的諮詢窗口或司法書士查詢。

購買時的登記與稅務關係

購買時的登記及稅項屬另一議題。取得時的費用請參閱購買不動產的稅項，購買流程則見外國人在日本購買不動產的流程。

住所變更登記可視為購入後持有期間的管理義務。購入並非一次過的事，住所或商號每次變更，都需要重新確認。

總結｜TIMOA可以提供的協助

自2026年4月起，不動產所有人的住所、姓名及名稱變更登記，須於變更之日起2年內辦理。過往未登記的變更，須於2028年3月31日前處理。請先以登記事項證明書確認現況。

TIMOA作為不動產服務的一部分，協助核對持有物業的登記內容，並整理手續安排。登記申請由合作的司法書士負責。海外居住人士或外國法人的辦理方式，亦會按個別情況整理。