日本不动产变更登记义务化：2年期限、罚款与智能变更登记

自2026年（令和8年）4月1日起，不动产所有者在住所、姓名或名称发生变更之日起2年内，负有申请变更登记的义务。无正当理由怠于申请的，可能被处以5万日元以下的过料。在日本持有不动产的外国人和外国企业同样适用。

住所变更登记义务化的内容

此前，所有者的住所或姓名发生变化后，变更登记属于任意办理。自2026年4月1日起，已成为法定义务。主管机关为法务省（法務省）及法务局（法務局）。

适用对象为不动产所有权的登记名义人。个人适用姓名、住所的变更；法人适用名称、住所的变更。

• 个人：搬家、结婚或离婚等导致的姓名变更
• 法人：总部迁移、商号（名称）变更

外国人和外国企业，只要以所有权登记名义人的身份登记了日本的不动产，同样属于本义务的适用对象。

期限与过料规则

期限为变更发生之日起2年内。无正当理由怠于申请的，可能被处以5万日元以下的过料。

至过料的流程

法务省表示，登记官即使发现违反义务，也不会立即通知法院。是否处以过料，由法院判断。

对于2026年4月之前发生的变更，法务省的问答（Q&A）给出以下流程：

1. 登记官发现违反义务后，寄出催告书，要求办理登记。
2. 在催告书规定的期限内未办理登记或未提出申请的，登记官通知法院。
3. 法院审查要件，并作出过料裁定。

收到催告书后，请不要置之不理，并在期限内处理。

2026年4月之前的变更同样适用

即使是在义务化之前变更住所或姓名的，只要尚未办理变更登记，同样适用。长期持有日本不动产的所有者尤其需要注意。

购入后在国内搬家，或迁往海外的，登记上的住所可能与现在不一致。

智能变更登记是什么

智能变更登记（スマート変更登記）是由法务局依职权办理住所等变更登记的制度。完成简便且免费的手续后，之后住所等发生变化时，就不必自行申请，也不会因违反义务而被追究。

个人的情况

法务局根据所申请的检索用信息，大约每两年一次向住民基本台帳网络（住基ネット）查询。确认到住所或姓名变更后，会寄出意思确认通知，询问是否办理变更登记。

法人的情况

办理会社法人等番号（会社法人等番号）的登记后即可使用。总部或名称的变更，由法务局确认后依职权办理登记。

无法使用的情况

法务省表示，海外居住的个人和没有会社法人等番号的法人不在适用范围内，原因是法务局无法确认变更事实。这类所有者每次发生变更都需要自行申请。

智能变更登记的适用范围

如果不确定自己属于哪一类，请向管辖法务局确认。若分类判断错误，可能在未登记的状态下超过期限。

需要尽快修改时，自行申请

依职权登记的查询频率为大约两年一次以上，属于定期进行。如果因为出售计划等原因需要尽快修改登记上的住所，法务省建议自行申请变更登记。

外国人和外国企业需要确认的事项

1. 登记上的住所与现在住所的差异

首先，取得不动产的登记事项证明书（登記事項証明書）。核对所有者栏中的住所、姓名或名称是否与现状一致。

2. 法人的总部迁移与商号变更

日本法人迁移总部或变更商号时，仅办理公司登记是不够的。所持不动产的登记名义也需要在2年内完成变更。若已办理会社法人等番号的登记，即可使用智能变更登记。

持有多处物业的，需要逐一确认。

3. 出售或融资之前

出售或设定担保之前，通常需要先将登记上的住所调整为现状。请尽早确认，避免在交易前夕仓促处理。

4. 迁往海外的情况

海外居住的个人不适用智能变更登记。如果继续持有日本不动产，应以自行申请变更登记为前提做好准备。若用于出租，还可同时参考海外居住业主的出租管理和非居民的不动产所得与报税。

变更登记的办理流程

1. 通过登记事项证明书，确认当前的登记内容。
2. 准备能够证明住所、姓名或名称变更的材料。
3. 向不动产所在地的管辖法务局申请变更登记。
4. 登记完成后，确认登记内容与现状是否一致。

所需材料和费用，可能因变更内容及所有者的属性（个人、法人、外国籍、外国法人）而有所不同。申请前请以管辖法务局的指引为准。登记申请也可以咨询司法书士（司法書士）。

常见误区与事前准备

常见误区

• 认为办理了公司的总部迁移登记，不动产的登记也就完成了。
• 认为2026年4月之前发生的变更不在适用范围内。
• 认为办理了智能变更登记，海外迁居后登记就会自动更新。
• 认为办理了智能变更登记，即使临近出售也可以等待。

以上说法均与法务省、法务局的指引不符。请对照上文各部分进行确认。

需要准备的材料

• 所持不动产的清单（所在地、各物业的登记名义）
• 各物业的登记事项证明书
• 住所、姓名或名称发生变更的日期，以及能证明变更经过的材料
• 法人的情况下，会社法人等番号登记与否的确认结果

如果持有多处物业，按物业整理变更日期和登记状况的表格，有助于避免遗漏。变更发生多次的，按时间顺序整理，也便于与法务局核对。

如何确认最新信息

相关运用可能会更新。办理手续前，请在法务省的「住所等变更登记的义务化」页面以及管辖法务局的页面上确认最新指引。各页面均标注了更新日期，请核对是否为最新内容。如有疑问，可咨询法务局的咨询窗口或司法书士。

购入时的登记与税务的关系

购入时的登记和税金属于另一个问题。取得时的费用可参阅购买不动产时的税金，购买流程可参阅外国人在日本购买不动产的流程。

住所变更登记可以理解为购入后、持有期间的管理义务。购入并非终点，住所或商号每次变化时都需要确认。

总结｜TIMOA能提供的帮助

自2026年4月起，不动产所有者的住所、姓名、名称变更登记，须在变更之日起2年内办理。义务化之前未登记的变更，须在2028年3月31日之前处理。请先通过登记事项证明书确认现状。

作为不动产服务的一部分，TIMOA可协助确认所持物业的登记内容，并整理办理手续的步骤。登记申请由合作的司法书士负责。对于海外居住者或外国法人，我们也会根据个别情况整理办理方案。