外國人在日本購買不動產的流程與注意事項：外匯法申報與國籍申報

在日本，外國人和外國法人購買土地和建築物，不受基於國籍的一般性限制。不過，非居民購買時須辦理外匯法（外為法）申報。自2026年10月5日起，申請所有權登記時的申報事項中還新增了國籍等信息。根據物業所在位置，還可能需要依據重要土地等調查法等進行申報。

外國人能購買日本的不動產嗎

結論是可以。現行法律中沒有以外國人身份為由一般性禁止或限制取得不動產的規定。購買流程也與日本人基本相同。

但以下規則不論國籍均適用。

• 購買農地須獲得農地法規定的許可。
• 安全保障上重要設施的周邊等區域，屬於重要土地等調查法的申報和調查對象。
• 一定面積以上的土地交易，須依據國土利用計劃法進行申報。

政府正從安全保障角度，研究調整外國人取得土地的相關規則。請在計劃購買時確認最新制度。

購買流程

一般流程如下。即使身在海外，與專業人士配合也能推進手續。

宅地建物交易業者與重要事項說明

不動產買賣由持有宅地建物交易業執照的業者居間。簽約前，宅地建物交易士會以書面形式說明重要事項。由於材料以日語為主，事先安排口譯或翻譯更為穩妥。

宅地建物交易業者會依據犯罪收益轉移防止法對買方進行身份確認，也可能要求提供說明購房資金來源的材料。

海外居住者的登記材料

登記時須提供住址證明材料。如在日本沒有住民票，可用本國的官方證明或經公證人認證的宣誓供述書等代替。準備材料耗時較長，應儘早著手。詳情請參閱外國文件的海牙認證與宣誓供述書。

外匯法申報（非居民取得時）

非居民取得日本的不動產時，須依據外匯法進行申報。其正式名稱為“關於取得本邦境內不動產或相關權利的報告書”。

2026年4月1日起的變化

根據2026年4月1日施行的省令修訂，申報範圍有所擴大。此前，作為非居民本人或其親屬、僱員的居住用途，非營利性業務用途，或本人辦公用途而取得的，無須申報。根據財務省的公告，以上述目的取得不動產，也已納入事後申報範圍。

另外，別墅和第二住所一直不被視為居住用途。由於處理方式因取得日期而異，是否需要申報，應在確認取得日期和目的後，通過財務省的制度概要和常見問題加以覈實。難以判斷時，可諮詢日本銀行窗口或專業人士。

居民與非居民的區分

在外匯法上，在日本工作的外國人以及入境後已滿6個月的外國人，原則上視為居民。居民取得不動產時無須辦理該申報。請注意，其判斷標準與稅法上的居民判定不同。稅法上的判定，請參閱日本稅務上居民與非居民的判定。

登記時申報國籍等（2026年10月5日起）

根據不動產登記規則的修訂，自2026年10月5日起，登記所開始掌握所有權登記名義人的國籍等信息。根據法務省的通知，其目的是掌握外國人持有不動產的實際情況，並確保繼承登記得以妥善、順利地進行。

• 申請所有權轉移登記等時須申報的“檢索用信息”（検索用情報）中，新增了國籍等項目。
• 申報時須附上證明國籍等的信息。可使用的材料請查閱法務局的指引。
• 國籍等作為檢索用信息，屬於在登記所內部管理的信息。

關於海外名義人的處理方式及本國材料的準備，應儘早與受託辦理登記的司法書士確認。法人取得大面積土地時，下文所述的國土利用計劃法申報中也須提供與國籍相關的信息。

地址等變更登記也成為義務

自2026年4月1日起，所有人的姓名或地址發生變更時，有義務在2年內申請變更登記。無正當理由未辦理的，可處5萬日元以下的罰款（過料）。遷居海外時，也不要忘記辦理變更登記。

重要土地等調查法與國土利用計劃法的申報

重要土地等調查法

國防相關設施周邊和國境離島等，被指定為注視區域或特別注視區域。買賣特別注視區域內面積200㎡以上的土地或建築物時，當事人須事先向內閣總理大臣申報。面積方面，土地按每一筆、建築物按每一個單位判斷。指定區域可通過內閣府的“重要土地網絡地圖”查詢。

國土利用計劃法

購買一定面積以上土地的，買方須在簽約之日起2周內申報。申報事項中已加入個人的國籍或法人設立所依據的法律所屬國。自2026年4月1日起，法人代表人的國籍等，以及董事或表決權過半數為同一國籍時的該國籍等，也成為申報事項。

購買後的稅費與注意事項

購買時、持有期間及出售時的稅費

稅種與日本人購買時相同。區別在於居住海外時的納稅方式。

• 購買時：須繳納登記許可稅、不動產取得稅和印花稅。從企業購買建築物時，建築物價格中含消費稅。
• 持有期間：每年向1月1日時的所有人徵收固定資產稅和城市規劃稅。居住海外的，原則上須指定納稅管理人（納稅管理人）並向市區町村申報。
• 出租：租金收入在日本納稅。承租人代扣代繳以及確定申報的方法，請參閱非居民的不動產所得與確定申報。
• 出售：從非居民處購買不動產的人，原則上須代扣價款的10.21%。賣方通過確定申報進行清算。

發生繼承時，日本的不動產屬於日本繼承稅的課稅對象。繼承登記自2024年4月1日起已成為義務。

購買前應確認的注意事項

• 準備好資金匯款記錄和證明資金來源的材料，身份確認時可能會被要求提供。
• 以個人名義、日本法人名義還是外國法人名義持有，登記、申報和稅務處理都會不同，應在購買前確定。
• 面向非居民的住房貸款選擇有限，以自有資金購買為前提進行規劃更為現實。
• 如計劃出租，先確定物業管理公司和納稅管理人再簽約，會更加順利。
• 購買不動產並不能獲得在留資格（簽證）。如要在日本居住，須另行取得與活動相符的在留資格。

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外國人購買不動產，除了挑選物業，還涉及外匯法申報、登記時的國籍等申報、按區域的申報以及購買後的稅務等一系列手續。2026年制度也接連發生變化。

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