非居住者在日本的租金收入與報稅：20.42%預扣與納稅管理人

居住在海外的非居住者或外國法人出租日本房產所得的租金，需在日本納稅。承租人為法人或經營者等時，支付租金時會預扣20.42%。業主應指定納稅管理人，並在次年3月15日前進行確定申報，結算稅款。

非居住者的租金收入在日本課稅

出租位於日本的不動產所得屬於國內來源所得。即使業主居住在海外，也屬於日本所得稅的課稅對象。日本與居住國之間的稅收協定，一般也規定不動產所得可由不動產所在國課稅。

稅法上的非居住者，是指在日本沒有住所，且截至目前在日本連續擁有居所未滿1年的個人。判定方法詳見日本稅務上居住者與非居住者的判定。

如在居住國也被課稅，有時可按該國制度享受外國稅收抵免等。具體處理應以各國稅收協定和國內法為準。

承租人預扣稅款（20.42%）

向非居住者或外國法人租用日本房產、並在日本支付租金的人，須在支付時預扣20.42%的所得稅及復興特別所得稅。不僅法人，個人承租人也在適用範圍內。

繳納期限

承租人原則上須在支付月份的次月10日前繳納預扣的稅款。即使在日本境外支付，承租人在日本有住所或事務所等時，也須預扣。這種情況下的繳納期限為支付月份的次月末日。

預扣示例

例如，以每月10萬日元出租給法人時，承租人每月預扣20,420日元並繳納給稅務署，業主實收79,580日元。全年預扣金額為245,040日元。該金額可從確定申報計算的稅額中扣除。

事先請承租人出具註明預扣稅額的文件，申報時更便於覈對。應與租金入賬記錄一併保存。

業主應確認的事項

• 租戶是法人還是個人、用於居住還是經營，實收金額會有所不同。
• 管理公司整體承租後再轉租（包租）時，管理公司是向業主支付租金的一方。
• 管理公司僅代收租金等情況，處理方式可能因合同形式而異。簽約前應向稅理士確認。
• 承租人未預扣而自行繳納稅款時，可從此後的租金中扣除該金額等。

確定申報的流程

預扣屬於稅款的預繳。業主須在確定申報中計算全年的所得和稅額，並進行結算。

不動產所得的計算

不動產所得以全年租金收入減去必要經費計算。主要的必要經費如下。

• 固定資產稅、城市規劃稅
• 管理費、修繕公積金中可列為費用的部分、管理委託費
• 維修費、財產保險費
• 建築物和設備的折舊費
• 借款利息（本金還款不能列為經費）

所得稅適用與所得相應的累進稅率，另加徵所得稅額2.1%的復興特別所得稅。非居住者可享受的所得扣除，僅限於基礎扣除、捐贈扣除和雜損扣除。

申報與納稅期限

如被預扣的稅額多於確定申報計算的稅額，差額可獲退還。經費較多或長期空置的年份，也可能獲得退稅。每年妥善保存賬簿和收據十分重要。

準備申報所需的文件

• 租賃合同及全年租金入賬記錄
• 註明預扣稅額的文件
• 管理公司的收支報告，管理費、維修費等的賬單和收據
• 固定資產稅的納稅通知書
• 房產買賣合同（用於計算折舊費）
• 有借款時，註明利息金額的還款計劃表

滿足一定條件並事先獲得稅務署長的承認，可享受青色申報的優惠。考慮適用時，應注意承認申請的期限。

未申報的後果

未在期限內申報或納稅，可能被課以無申報加算稅和滯納稅。即使已被預扣，申報義務也不會免除。發現漏報時，應儘早進行期限後申報。

納稅管理人的選擇與申報

非居住者為提交確定申報書、接收稅務署文件和繳納稅款，須指定納稅管理人。納稅管理人從居住在日本的個人或日本國內的法人中選擇，不必是稅理士。

• 申報書為《所得稅・消費稅納稅管理人申報書》（所得稅・消費稅の納稅管理人の屆出書），向管轄納稅地的稅務署長提交。
• 更換納稅管理人，或因回到日本而不再需要時，須辦理解任申報。
• 自2022年1月1日起，稅務署長可要求申報納稅管理人，或將日本國內的特定人員指定為“特定納稅管理人”。

委託納稅管理人的事項

• 接收稅務署寄送的文件並通知業主
• 提交確定申報書（編制多委託稅理士）
• 繳納所得稅和接收退稅款

納稅管理人是代業主辦理手續的角色，稅款的責任仍在業主本人。應選擇可信賴的人，並以書面形式約定委託範圍。

移居日本的情況

年中將住所遷至日本、成為居住者時，當年須合併非居住者期間和居住者期間進行申報。居住者期間，境外所得也屬於課稅對象。建議在遷居前諮詢稅理士。

個人住民稅向1月1日在日本有住所的人徵收，非居住者業主通常無需繳納。而固定資產稅每年向所有者徵收，因此還需向市區町村申報納稅管理人。

業主為外國法人的情況

外國法人出租日本房產時，承租人同樣須從租金中預扣20.42%。即使在日本沒有分支機構等常設機構，出租不動產的所得也屬於法人稅的課稅對象。外國法人須進行日本法人稅申報，結算被預扣的所得稅。法人申報制度不同，應與個人申報分開準備。

消費稅與出售時的注意事項

消費稅

住宅出租的租金免徵消費稅，店鋪和辦公室的租金則需課稅。基準期間的應稅銷售額超過1,000萬日元時，即使是非居住者也負有消費稅納稅義務。發票的處理請參閱發票制度與外國企業、外國經營者。

出售時

非居住者出售日本房產時，買方原則上須預扣價款的10.21%。個人為自己或親屬居住、以1億日元以下價格購買時，無需預扣。賣方須就轉讓所得進行確定申報並結算。購買時的手續彙總於外國人在日本購買房產的流程與注意事項。

總結

• 非居住者的租金收入在日本課稅，須進行確定申報。
• 法人或經營用途的承租人須預扣租金的20.42%，個人居住用途屬於例外。
• 指定並申報納稅管理人，在次年3月15日前進行確定申報。

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