海外業主的日本房產出租管理｜委託管理、源泉扣繳與報稅

住在海外並出租日本房產時，應將委託管理公司與選任作為稅務聯絡人的納稅管理人（納稅管理人）一併考慮。租戶為法人等時，每次支付租金都會按20.42%源泉扣繳。在此基礎上，通過每年的確定申報，按實際所得進行結算，這是基本流程。

海外業主應事先確定的三個角色

業主不在日本時，很難親自處理租戶事務、與稅務署溝通及編制申報書。應先確定由誰承擔以下三個角色。

是否屬於非居民，取決於住所或居所，而非國籍。判定思路請參閱日本稅務上居民與非居民的判定。

委託管理的類型：一般管理與轉租

委託管理公司的方式大致分為兩種。

轉租的收入相對穩定，但租金調整和解約條件由合同約定。簽約前務必仔細閱讀租金調整和中途解約的條款。

《租賃住宅管理業法》的規定

《租賃住宅管理業法》（賃貸住宅管理業法）於2021年6月15日全面施行。管理戶數在200戶以上的管理業者，須在國土交通大臣處登記。登記業者須在每個事務所配置業務管理者，在簽訂管理受託合同前進行重要事項說明並交付書面文件，並對代收租金進行分別管理等。對於轉租，也規定了禁止誇大廣告和不當招攬，以及簽約前須進行重要事項說明。

普通租賃與定期租賃

與租戶的租賃合同也有兩種類型。普通租賃合同（普通借家契約）即使期滿，出租方沒有正當事由也不能拒絕續約。定期租賃合同（定期借家契約）則在期滿時終止，不再續約。定期租賃須以書面形式簽訂，並須在簽約前以書面形式說明不續約。如果將來計劃回日本自住或出售，可考慮選擇定期租賃。

選擇管理公司時的確認要點

• 是否已進行租賃住宅管理業登記（管理戶數在200戶以上的情形）
• 向海外匯款的頻率、匯款手續費以及匯率的處理方式
• 每月收支報告的內容和語言
• 無需業主批准即可下單的維修費上限
• 能在多大程度上準備源泉扣繳和確定申報所需的資料

租金源泉扣繳的機制

向非居民支付日本房產租金的人，原則上須按20.42%（所得稅20%加復興特別所得稅）源泉扣繳，並在支付月份的次月10日前繳納。但個人為自己或親屬居住而租賃的，無需源泉扣繳。

採用轉租時，向業主支付租金的是轉租公司，因此通常由轉租公司進行源泉扣繳。採用一般管理且由管理公司代收租金時，應與管理公司確認由誰進行源泉扣繳。源泉扣繳的詳細機制請參閱非居民的不動產所得與確定申報。

確定申報與納稅管理人申報

日本房產的租金屬於日本國內來源所得。即使住在海外，原則上也須在日本進行所得稅確定申報。申報期間原則上為次年2月16日至3月15日。已源泉扣繳的稅款，從申報計算出的稅額中扣除，多繳部分予以退還。

不動產所得按租金收入減去必要經費計算。主要經費如下。

• 管理委託費、中介費、廣告費
• 維修費、財產保險費
• 固定資產稅・城市規劃稅
• 建築物的折舊費
• 購房借款的利息（土地部分等有限制）

為在日本處理申報和繳稅，須選任納稅管理人，並向納稅地的主管稅務署提交《所得稅・消費稅納稅管理人申報書》（所得稅・消費稅の納稅管理人の屆出書）。提交時間為確定納稅管理人時或離開日本之日前。也可通過e-Tax提交。

收入和經費的記錄應以日元整理。即使在海外賬戶收取租金，只要保留收款日期記錄和匯率換算方法，申報工作也會更加順利。收據、合同和管理公司的收支報告應作為申報依據妥善保存。

固定資產稅・城市規劃稅向每年1月1日時的所有人徵收。住在海外的，市區町村（東京23區為都稅事務所）也會要求申報納稅管理人。

辦公室和店鋪的租金屬於消費稅課稅對象，住宅租金則免稅。出租經營用房產時，還應確認是否負有消費稅納稅義務。

藍色申報與居民稅

即使是非居民，也可能就不動產所得獲准進行藍色申報（青色申告）。通過建立賬簿，有可能享受藍色申報特別扣除等優惠。申請批准有期限要求，應在開始出租前與稅理士商量。

個人居民稅向1月1日在日本有住所的人徵收。1月1日住在海外的，原則上不徵收針對所得的居民稅。但作為所有人，仍須負擔固定資產稅・城市規劃稅。

居住國的申報與稅收協定

在許多國家，居民須連同境外所得一併申報。日本的不動產所得可能同時在日本和居住國被徵稅。雙重徵稅通常通過居住國的外國稅收抵免等方式進行調整。

稅收協定一般也規定，不動產所產生的所得可以由不動產所在國（日本）徵稅。應保存申報書副本和繳稅記錄，作為在日本已繳稅額的證明。

中國內地、香港等不同居住地對境外所得的處理各不相同。日本方面的申報和居住地方面的申報，應分別向各自的專業人士確認，並使用相同的數字保持一致。

年度日程參考

將來出售房產時也需要辦理稅務手續。出售時的源泉扣繳和申報，請參閱非居民出售日本房產時。

海外業主出租管理總結

從海外出租日本房產時，出發點是確定管理公司、納稅管理人和稅理士的角色。根據租戶的不同，租金按20.42%源泉扣繳，並通過每年的確定申報進行結算。選擇委託管理時，應理解一般管理與轉租的區別，並確認匯款和報告等條件。

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