日本重要土地等調查法解讀：對外國人購地的影響與事前申報要求

重要土地等調查法規定，由國家調查防衛相關設施等周邊以及國境離島等地的土地、建築物的使用情況，並規制妨礙設施功能的使用。該法並不以外國人或外國企業的身份為由禁止購買土地本身。但在特別注視區域買賣200㎡以上的土地或建築物時，須在簽約前進行申報。

什麼是重要土地等調查法

其正式名稱為《關於重要設施周邊及國境離島等土地等使用情況的調查及使用規制等的法律》（重要施設周辺及び國境離島等における土地等の利用狀況の調査及び利用の規制等に関する法律）。該法於2021年6月通過，2022年9月20日全面施行，主管部門為內閣府。

其目的是防止安全保障上重要設施周邊以及國境離島等地的土地和建築物被用於妨礙設施功能。國家指定區域，並調查區域內土地和建築物的所有人及使用情況。

所涉及的“重要設施”包括以下三類。

• 防衛相關設施（自衛隊、駐日美軍設施等）
• 海上保安廳的設施
• 生活相關設施（核能相關設施等由政令規定的設施）

區域由內閣總理大臣以公告形式陸續指定。最新的指定區域和地圖在內閣府網站上公佈。

受規制的是“功能妨礙行為”

規制的對象不是持有土地本身，而是妨礙設施功能的使用。政府的基本方針中舉例說明，如設置妨礙航空器起降或雷達運行的構築物等。政府解釋稱，該法的宗旨並非普遍限制在區域內居住、經營店鋪或辦公室等正常使用。

注視區域與特別注視區域的區別

區域從重要設施周圍約1,000米範圍內以及國境離島等地中指定。功能特別重要的設施等的周邊，將被指定為規制更嚴的特別注視區域。

在注視區域購買土地時無需申報。但與特別注視區域一樣，仍是調查以及勸告、命令的對象。

特別注視區域事前申報的要求

在特別注視區域，同時符合以下三項條件時，合同當事人負有申報義務。

1. 土地或建築物位於特別注視區域內
2. 面積在200㎡以上
3. 簽訂轉移或設定所有權等權利的買賣等合同

原則上須在簽約前向內閣總理大臣（窗口為內閣府）申報。主要申報事項如下。

• 當事人的姓名或名稱、住址、國籍等
• 土地或建築物的所在地和麪積
• 簽約後的使用目的

該申報並非許可申請。但申報內容是國家掌握使用情況的基礎。購買前應理清使用目的，以便具體填寫。

申報實務中的注意事項

申報是涉及賣方和買方雙方的手續。應儘早與中介公司一起確定由誰、在何時提交申報。如果先定下籤約日期，可能來不及完成申報。買方身在海外時，還要考慮準備文件和簽字所需的時間。

物業是否位於區域內，可通過內閣府公佈的公告和區域圖確認。難以判斷時，也可以諮詢內閣府的重要土地等調查法呼叫中心（0570-001-125，工作日9:30至17:30）。

調查、勸告、命令與罰則

國家利用登記簿等公共簿冊和相關機關的信息，調查區域內土地和建築物的所有人及使用情況。必要時，還可能要求所有人等提交報告或資料。

一旦認定存在妨礙設施功能的使用（功能妨礙行為），首先會發出停止等勸告。不服從勸告的，將發出命令；違反命令的，將受到刑事處罰。主要罰則如下。

法人的高管或員工違法的，法人也將被處以罰金（雙罰規定）。另外，制定時條文中的“懲役”（懲役），已因刑法修訂自2025年6月1日起改為“拘禁刑”。

外國人和外國企業購買時的確認要點

重要土地等調查法不分國籍，適用於所有在區域內持有土地或建築物的人。外國人或外國企業購買時，除本法外，可能還需同時辦理其他申報或報告。簽約前請確認以下事項。

• 物業是否位於注視區域或特別注視區域內
• 在特別注視區域且面積為200㎡以上的，日程安排是否為完成申報後再簽約
• 非居民取得時，是否需要依據外匯法進行報告
• 視交易規模，是否需要依據《國土利用計劃法》進行申報
• 取得後的使用計劃（建築物用途、構築物設置等）是否存在問題

今後還可能追加指定區域。購買後被指定為區域的，自指定之時起即成為調查以及勸告、命令的對象。計劃長期持有的物業，不僅在購買時，在持有期間也應關注指定情況。

包括外匯法報告在內的整體購買流程，請參閱外國人在日本購買不動產的流程與注意事項。通過向日本公司出資取得不動產的，請一併確認外匯法下的對內直接投資手續。購買時涉及的稅費，請參閱購買不動產時的稅費。

2026年的修法動向

進入2026年以來，有關外國人取得土地規則的修訂討論不斷推進。截至2026年10月的主要動向如下。

• 內閣官房的“外國人取得土地等規則研討會”於2026年10月彙總了建議，其中包括針對安全保障上重要設施周邊及國境離島等地的土地，引入在取得階段須經政府許可的“許可制”。據報道，該方案擬不論取得人是外國人還是日本人均須取得許可，而對處於外國政府強烈影響下的人士等的取得，原則上不予許可。
• 主管大臣在2026年10月6日的記者會上表示，將根據該建議，儘快向國會提交重要土地等調查法的修正案。
• 國土交通省的“土地取得與利用方式專家會議”也於2026年8月彙總了有關修訂《國土利用計劃法》的建議，要點包括持續掌握土地使用情況，以及在交易和使用全過程中進行指導監督。據報道，建議還包括下調交易時須申報的面積標準等內容。

如果引入許可制，簽約前所需手續的時間和文件可能發生變化。法人取得土地時，如何確認實際控制該法人的人，也在同步討論之中。據報道，2026年10月，內閣會議已通過一項新法案，要求上市公司以外的法人申報實際控制人信息。

截至本文撰寫時，修法內容和施行日期尚未確定。如正在考慮購買，請先確認簽約時適用的規則後再推進。

重要土地等調查法小結

重要土地等調查法並非按國籍一律禁止取得土地的法律。在特別注視區域買賣200㎡以上的，須在簽約前申報。無論在哪類區域，妨礙設施功能的使用都將成為勸告和命令的對象。2026年，包括取得階段許可制在內的修訂正在討論中，需要關注今後的修法進展。

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