非居住者出售日本房產：10.21%預扣與確定申報

非居住者或外國法人出售日本的土地、建築物時，買方在支付價款時原則上須預扣10.21%的所得稅及復興特別所得稅。個人賣方須在出售次年的3月15日前進行確定申報，扣除已被預扣的稅額進行結算。轉讓收益較少時，還可能獲得退稅。

非居住者出售房產所需手續概覽

出售位於日本的不動產所得屬於日本的國內來源所得，在日本課稅。賣方居住在海外也是如此。稅法上非居住者的判定詳見日本稅務上居住者與非居住者的判定。

買方預扣10.21%

向非居住者或外國法人購買日本國內的土地等並在日本國內支付價款的人，有義務在支付時預扣10.21%。買方是法人還是個人在所不問。

• 對象：土地、土地上的權利、建築物及其附屬設備、構築物
• 例外：買方為個人，為自己或親屬居住而購買，且價款在1億日元以下時，無需預扣。
• 法人購買時：即使在1億日元以下也須預扣。

計算示例

例如，外國法人以8,000萬日元將辦公室出售給日本公司時，買方須預扣並繳納816.8萬日元，向賣方支付7,183.2萬日元。支付定金或中期款時，每次支付也都屬於預扣對象。

如果買方不知道賣方是非居住者，可能會漏扣，日後與買方產生糾紛。應在簽約前將賣方的住址以及居住者或非居住者的身份告知買方和中介機構。

預扣稅率和稅目構成可能隨稅制改革而變化。臨近交割時，應通過國稅廳的稅務問答等確認屆時的稅率。

通過確定申報結算（個人賣方）

預扣屬於稅款的預繳。個人賣方計算轉讓所得並進行確定申報，補繳與預扣稅額的差額，或獲得退稅。

轉讓所得的計算

轉讓價款 －（取得費用 ＋ 轉讓費用）＝ 轉讓所得

• 取得費用：購買價款、購買時的中介費等。建築物須扣除與持有期間相應的折舊額。取得費用不明時，可按轉讓價款的5%計算。
• 轉讓費用：出售時的中介費等，為出售而直接發生的費用

稅率（長期與短期）

不動產的轉讓所得與工資等其他所得分開計算稅額。日本的住民稅向次年1月1日在日本有住所的人徵收。如出售次年的1月1日為非居住者，通常無需就該轉讓所得繳納住民稅。

結算示例

例如，以5,000萬日元出售10年前購買的公寓，取得費用和轉讓費用合計3,000萬日元。如買方為法人，將被預扣510.5萬日元。轉讓所得為2,000萬日元，長期轉讓所得的稅額為306.3萬日元。進行確定申報後，差額204.2萬日元可獲退還。

出售產生的虧損，原則上不能與工資等其他所得相抵。

居住用房產的特例

出售外派前自住的房屋等情況，滿足條件時，可能適用居住用房產3,000萬日元特別扣除等特例。條件包括須在不再居住之日起第3年的12月31日前出售等。能否適用，應在出售前向稅理士確認。

申報期限與納稅管理人

在日本居住期間出售、並在當年出境的，須以居住者身份申報。出境前申報納稅管理人的，可在次年的正常期限內申報；未申報的，須在出境前完成申報。

• 申報期限為出售次年的3月15日。
• 居住在海外的，須指定納稅管理人（納稅管理人）並向稅務署申報。納稅管理人可從居住在日本的個人或日本國內的法人中選擇。
• 即使已被預扣，申報義務也不會免除。不申報則無法獲得退稅。
• 未在期限內申報或納稅，可能被課以加算稅和滯納稅。

主要所需文件

• 出售時和購買時的買賣合同
• 中介費等的收據
• 註明預扣稅額的文件（從買方取得）
• 登記事項證明書

賣方為外國法人的情況

外國法人出售日本房產時，即使在日本沒有分支機構等常設機構，該轉讓所得也屬於法人稅的課稅對象。外國法人須進行法人稅申報，扣除買方預扣的所得稅額進行結算。

• 首次需要在日本申報時，須提交《成為外國普通法人的申報書》（外國普通法人となった旨の屆出書）。
• 在日本沒有事務所的，須指定並申報納稅管理人。
• 申報期限原則上為會計年度結束日次日起2個月內。

出售以日本不動產為主要資產的公司股份，也可能在日本被課稅。改變持有形式前，應向稅理士確認。

稅收協定與居住國課稅

許多稅收協定規定，不動產轉讓所得可由不動產所在國課稅。在日本課稅後居住國也課稅的，可能可以按居住國制度享受外國稅收抵免等。中國居民的處理請參閱中日稅收協定要點。

出售手續的注意事項

• 登記文件：未在日本進行住民登記的賣方無法取得印章證明，須以駐外使領館或本國公證人出具的簽名證明等代替。準備耗時，應儘早安排。外國文件的認證詳見海牙認證與宣誓書。
• 地址變更登記：登記地址與現住址不同時，出售前須辦理地址變更登記。自2026年4月1日起，地址等變更登記已成為法定義務。
• 固定資產稅分攤款：從買方收取的分攤款，須計入轉讓價款計算轉讓所得。
• 消費稅：將建築物作為經營出租的賣方為應稅經營者時，轉讓建築物須繳納消費稅。
• 出租中的房產：須與買方協調管理委託合同的終止及押金的承接。
• 資金管理：將出售價款匯往海外前，應預留確定申報時需繳納的稅款。

總結

• 向非居住者或外國法人購買日本房產的人，原則上須預扣價款的10.21%。
• 個人賣方在次年3月15日前通過確定申報結算，外國法人通過法人稅申報結算。
• 準備登記文件和納稅管理人需要時間，決定出售後應儘早著手。

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