外国人在日本购买不动产的流程与注意事项：外汇法申报与国籍申报

在日本，外国人和外国法人购买土地和建筑物，不受基于国籍的一般性限制。不过，非居民购买时须办理外汇法（外為法）申报。自2026年10月5日起，申请所有权登记时的申报事项中还新增了国籍等信息。根据物业所在位置，还可能需要依据重要土地等调查法等进行申报。

外国人能购买日本的不动产吗

结论是可以。现行法律中没有以外国人身份为由一般性禁止或限制取得不动产的规定。购买流程也与日本人基本相同。

但以下规则不论国籍均适用。

• 购买农地须获得农地法规定的许可。
• 安全保障上重要设施的周边等区域，属于重要土地等调查法的申报和调查对象。
• 一定面积以上的土地交易，须依据国土利用计划法进行申报。

政府正从安全保障角度，研究调整外国人取得土地的相关规则。请在计划购买时确认最新制度。

购买流程

一般流程如下。即使身在海外，与专业人士配合也能推进手续。

宅地建物交易业者与重要事项说明

不动产买卖由持有宅地建物交易业执照的业者居间。签约前，宅地建物交易士会以书面形式说明重要事项。由于材料以日语为主，事先安排口译或翻译更为稳妥。

宅地建物交易业者会依据犯罪收益转移防止法对买方进行身份确认，也可能要求提供说明购房资金来源的材料。

海外居住者的登记材料

登记时须提供住址证明材料。如在日本没有住民票，可用本国的官方证明或经公证人认证的宣誓供述书等代替。准备材料耗时较长，应尽早着手。详情请参阅外国文件的海牙认证与宣誓供述书。

外汇法申报（非居民取得时）

非居民取得日本的不动产时，须依据外汇法进行申报。其正式名称为“关于取得本邦境内不动产或相关权利的报告书”。

2026年4月1日起的变化

根据2026年4月1日施行的省令修订，申报范围有所扩大。此前，作为非居民本人或其亲属、雇员的居住用途，非营利性业务用途，或本人办公用途而取得的，无须申报。根据财务省的公告，以上述目的取得不动产，也已纳入事后申报范围。

另外，别墅和第二住所一直不被视为居住用途。由于处理方式因取得日期而异，是否需要申报，应在确认取得日期和目的后，通过财务省的制度概要和常见问题加以核实。难以判断时，可咨询日本银行窗口或专业人士。

居民与非居民的区分

在外汇法上，在日本工作的外国人以及入境后已满6个月的外国人，原则上视为居民。居民取得不动产时无须办理该申报。请注意，其判断标准与税法上的居民判定不同。税法上的判定，请参阅日本税务上居民与非居民的判定。

登记时申报国籍等（2026年10月5日起）

根据不动产登记规则的修订，自2026年10月5日起，登记所开始掌握所有权登记名义人的国籍等信息。根据法务省的通知，其目的是掌握外国人持有不动产的实际情况，并确保继承登记得以妥善、顺利地进行。

• 申请所有权转移登记等时须申报的“检索用信息”（検索用情報）中，新增了国籍等项目。
• 申报时须附上证明国籍等的信息。可使用的材料请查阅法务局的指引。
• 国籍等作为检索用信息，属于在登记所内部管理的信息。

关于海外名义人的处理方式及本国材料的准备，应尽早与受托办理登记的司法书士确认。法人取得大面积土地时，下文所述的国土利用计划法申报中也须提供与国籍相关的信息。

地址等变更登记也成为义务

自2026年4月1日起，所有人的姓名或地址发生变更时，有义务在2年内申请变更登记。无正当理由未办理的，可处5万日元以下的罚款（过料）。迁居海外时，也不要忘记办理变更登记。

重要土地等调查法与国土利用计划法的申报

重要土地等调查法

国防相关设施周边和国境离岛等，被指定为注视区域或特别注视区域。买卖特别注视区域内面积200㎡以上的土地或建筑物时，当事人须事先向内阁总理大臣申报。面积方面，土地按每一笔、建筑物按每一个单位判断。指定区域可通过内阁府的“重要土地网络地图”查询。

国土利用计划法

购买一定面积以上土地的，买方须在签约之日起2周内申报。申报事项中已加入个人的国籍或法人设立所依据的法律所属国。自2026年4月1日起，法人代表人的国籍等，以及董事或表决权过半数为同一国籍时的该国籍等，也成为申报事项。

购买后的税费与注意事项

购买时、持有期间及出售时的税费

税种与日本人购买时相同。区别在于居住海外时的纳税方式。

• 购买时：须缴纳登记许可税、不动产取得税和印花税。从企业购买建筑物时，建筑物价格中含消费税。
• 持有期间：每年向1月1日时的所有人征收固定资产税和城市规划税。居住海外的，原则上须指定纳税管理人（納税管理人）并向市区町村申报。
• 出租：租金收入在日本纳税。承租人代扣代缴以及确定申报的方法，请参阅非居民的不动产所得与确定申报。
• 出售：从非居民处购买不动产的人，原则上须代扣价款的10.21%。卖方通过确定申报进行清算。

发生继承时，日本的不动产属于日本继承税的课税对象。继承登记自2024年4月1日起已成为义务。

购买前应确认的注意事项

• 准备好资金汇款记录和证明资金来源的材料，身份确认时可能会被要求提供。
• 以个人名义、日本法人名义还是外国法人名义持有，登记、申报和税务处理都会不同，应在购买前确定。
• 面向非居民的住房贷款选择有限，以自有资金购买为前提进行规划更为现实。
• 如计划出租，先确定物业管理公司和纳税管理人再签约，会更加顺利。
• 购买不动产并不能获得在留资格（签证）。如要在日本居住，须另行取得与活动相符的在留资格。

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外国人购买不动产，除了挑选物业，还涉及外汇法申报、登记时的国籍等申报、按区域的申报以及购买后的税务等一系列手续。2026年制度也接连发生变化。

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