海外业主的日本房产出租管理｜委托管理、源泉扣缴与报税

住在海外并出租日本房产时，应将委托管理公司与选任作为税务联络人的纳税管理人（納税管理人）一并考虑。租户为法人等时，每次支付租金都会按20.42%源泉扣缴。在此基础上，通过每年的确定申报，按实际所得进行结算，这是基本流程。

海外业主应事先确定的三个角色

业主不在日本时，很难亲自处理租户事务、与税务署沟通及编制申报书。应先确定由谁承担以下三个角色。

是否属于非居民，取决于住所或居所，而非国籍。判定思路请参阅日本税务上居民与非居民的判定。

委托管理的类型：一般管理与转租

委托管理公司的方式大致分为两种。

转租的收入相对稳定，但租金调整和解约条件由合同约定。签约前务必仔细阅读租金调整和中途解约的条款。

《租赁住宅管理业法》的规定

《租赁住宅管理业法》（賃貸住宅管理業法）于2021年6月15日全面施行。管理户数在200户以上的管理业者，须在国土交通大臣处登记。登记业者须在每个事务所配置业务管理者，在签订管理受托合同前进行重要事项说明并交付书面文件，并对代收租金进行分别管理等。对于转租，也规定了禁止夸大广告和不当招揽，以及签约前须进行重要事项说明。

普通租赁与定期租赁

与租户的租赁合同也有两种类型。普通租赁合同（普通借家契約）即使期满，出租方没有正当事由也不能拒绝续约。定期租赁合同（定期借家契約）则在期满时终止，不再续约。定期租赁须以书面形式签订，并须在签约前以书面形式说明不续约。如果将来计划回日本自住或出售，可考虑选择定期租赁。

选择管理公司时的确认要点

• 是否已进行租赁住宅管理业登记（管理户数在200户以上的情形）
• 向海外汇款的频率、汇款手续费以及汇率的处理方式
• 每月收支报告的内容和语言
• 无需业主批准即可下单的维修费上限
• 能在多大程度上准备源泉扣缴和确定申报所需的资料

租金源泉扣缴的机制

向非居民支付日本房产租金的人，原则上须按20.42%（所得税20%加复兴特别所得税）源泉扣缴，并在支付月份的次月10日前缴纳。但个人为自己或亲属居住而租赁的，无需源泉扣缴。

采用转租时，向业主支付租金的是转租公司，因此通常由转租公司进行源泉扣缴。采用一般管理且由管理公司代收租金时，应与管理公司确认由谁进行源泉扣缴。源泉扣缴的详细机制请参阅非居民的不动产所得与确定申报。

确定申报与纳税管理人申报

日本房产的租金属于日本国内来源所得。即使住在海外，原则上也须在日本进行所得税确定申报。申报期间原则上为次年2月16日至3月15日。已源泉扣缴的税款，从申报计算出的税额中扣除，多缴部分予以退还。

不动产所得按租金收入减去必要经费计算。主要经费如下。

• 管理委托费、中介费、广告费
• 维修费、财产保险费
• 固定资产税・城市规划税
• 建筑物的折旧费
• 购房借款的利息（土地部分等有限制）

为在日本处理申报和缴税，须选任纳税管理人，并向纳税地的主管税务署提交《所得税・消费税纳税管理人申报书》（所得税・消費税の納税管理人の届出書）。提交时间为确定纳税管理人时或离开日本之日前。也可通过e-Tax提交。

收入和经费的记录应以日元整理。即使在海外账户收取租金，只要保留收款日期记录和汇率换算方法，申报工作也会更加顺利。收据、合同和管理公司的收支报告应作为申报依据妥善保存。

固定资产税・城市规划税向每年1月1日时的所有人征收。住在海外的，市区町村（东京23区为都税事务所）也会要求申报纳税管理人。

办公室和店铺的租金属于消费税课税对象，住宅租金则免税。出租经营用房产时，还应确认是否负有消费税纳税义务。

蓝色申报与居民税

即使是非居民，也可能就不动产所得获准进行蓝色申报（青色申告）。通过建立账簿，有可能享受蓝色申报特别扣除等优惠。申请批准有期限要求，应在开始出租前与税理士商量。

个人居民税向1月1日在日本有住所的人征收。1月1日住在海外的，原则上不征收针对所得的居民税。但作为所有人，仍须负担固定资产税・城市规划税。

居住国的申报与税收协定

在许多国家，居民须连同境外所得一并申报。日本的不动产所得可能同时在日本和居住国被征税。双重征税通常通过居住国的外国税收抵免等方式进行调整。

税收协定一般也规定，不动产所产生的所得可以由不动产所在国（日本）征税。应保存申报书副本和缴税记录，作为在日本已缴税额的证明。

中国内地、香港等不同居住地对境外所得的处理各不相同。日本方面的申报和居住地方面的申报，应分别向各自的专业人士确认，并使用相同的数字保持一致。

年度日程参考

将来出售房产时也需要办理税务手续。出售时的源泉扣缴和申报，请参阅非居民出售日本房产时。

海外业主出租管理总结

从海外出租日本房产时，出发点是确定管理公司、纳税管理人和税理士的角色。根据租户的不同，租金按20.42%源泉扣缴，并通过每年的确定申报进行结算。选择委托管理时，应理解一般管理与转租的区别，并确认汇款和报告等条件。

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