日本宅建業許可的要件與申請：外國經營者及外資公司須知

以營業為目的從事不動產買賣、中介，或租賃的中介・代理，須取得宅地建物交易業（宅建業）許可。須在每個事務所設置專職宅地建物交易士，並完成營業保證金繳存或加入保證協會後，方可開始營業。外國人和外資公司也可按相同要件取得許可。

哪些交易需要宅建業許可

宅建業是指就宅地或建築物“以營業為目的”從事下列行為。“以營業為目的”是指以不特定多數人為對象反覆持續地進行。

• 僅作為出租人出租本公司所有的物業，無需宅建業許可。
• 以投資為目的購入物業並僅出售一次，通常不構成營業。但反覆出售多處物業時，可能需要許可。
• 受託管理一定規模以上的租賃住宅時，除宅建業外，還須根據租賃住宅管理業法辦理登記。

宅建業許可的種類與有效期

許可根據事務所所在地分為兩種。

• 都道府縣知事許可：僅在一個都道府縣內設置事務所時
• 國土交通大臣許可：在兩個以上都道府縣設置事務所時（向管轄總部的地方整備局等申請）

即使總部不從事宅建業，只要分支機構從事宅建業，總部也視為事務所。

許可有效期為5年。如需繼續營業，須在有效期屆滿日前90日至30日期間申請更新。屆滿日即使是週末或節假日，許可也在當日失效。只要在期限內提出申請，即使屆滿日前尚未作出決定，原許可仍然有效。

宅建業許可的要件

宅建業許可沒有最低註冊資本要求。但需要有能夠支付保證協會分擔金和入會費、事務所租金、交易士人工成本等的資金計劃。

專職宅地建物交易士

宅地建物交易士是指通過考試、在都道府縣知事處登記並領取交易士證的人員。“專職”是指常駐該事務所並專門從事宅建業。其他公司的員工，或居住地較遠無法通勤的人員，原則上不被認可為專職。因離職等導致人數不足時，須在2周內補足。

事務所要件

事務所須與其他公司或居住部分明確區隔，且為可持續開展業務的場所。申請時須提交事務所照片和平面圖。將自家住宅的一部分用作事務所時，出入口和房間須與居住部分分開。與其他公司共用房間時，也須用隔板等明確區隔。沒有實體的虛擬辦公室，一般不被認可為事務所。事務所的選擇可參閱能否使用虛擬辦公室或共享辦公室辦理登記。

營業保證金與保證協會的區別

為保護交易對方，宅建業者須繳存營業保證金，或加入保證協會並繳納分擔金。兩者完成其一之前，不能開始營業。

保證協會有全國宅地建物交易業保證協會和不動產保證協會兩家。如希望控制初期費用，可選擇加入保證協會。增設分支機構時，須在增設後2周內繳納分支機構的分擔金。

宅建業許可的申請流程

1. 設立公司，並在公司章程的經營範圍中寫入宅地建物交易業（公司章程經營範圍的寫法）
2. 確保事務所，確定專職宅地建物交易士
3. 提交申請書及附件（董事簡歷、交易士相關文件、事務所照片和圖紙、登記事項證明書、財務文件、董事身份證明書等）
4. 經審查後，收到許可通知
5. 繳存營業保證金或加入保證協會，並進行申報
6. 領取許可證，開始營業

申請時，知事許可須繳納手續費，大臣許可須繳納登記許可稅。取得許可後，如未在一定期限內申報繳存等事項，許可可能被撤銷。

取得許可後的主要義務

• 在每個事務所懸掛宅建業者標識並公示報酬標準
• 備置從業人員名冊和交易賬簿，讓從業人員隨身攜帶從業人員證明書
• 收取的報酬須在國土交通大臣規定的上限範圍內
• 商號、董事、事務所、專職宅地建物交易士等發生變更時，須在30日內申報

交易環節也有法定文件。接受買賣或交換的中介委託時，須交付媒介合同書。簽約前，須由宅地建物交易士說明重要事項；合同成立後，須交付載明合同內容的書面文件（第37條書面）。這些文件須有宅地建物交易士的署名。

外國經營者及外資公司須注意的事項

外籍董事的文件

為確認不屬於欠格事由，須為每位董事提交身份證明書和未登記證明書（登記されていないことの証明書）。身份證明書由本籍地市區町村出具，沒有本籍的外籍董事無法取得，往往會被要求提交替代文件，應事先向申請機關確認。外文文件須附日文譯文。若讓多名海外母公司董事兼任，準備全員文件的工作量會增加，且每次更換董事都須辦理變更申報。日本法人的董事構成，應結合許可手續一併考慮。

代表人居住在海外時

代表人不常駐日本、無法在事務所開展業務時，一般會被要求設置在該事務所擁有簽約權限的負責人（政令使用人）。具體處理以申請機關的指南為準，應事先確認，並建立能夠在日本實際管理業務的體制。

與外國客戶的交易

• 重要事項說明須由宅地建物交易士進行。自2022年5月起，經對方同意，可以電子方式交付重要事項說明書等文件。
• 宅建業者屬於犯罪收益轉移防止法規定的特定事業者。買賣時須進行客戶身份確認並保存記錄。
• 非居民取得日本不動產時，可能需要根據外匯法進行報告。詳情請參閱外國人在日本購買不動產的流程與注意事項。

合同和重要事項說明書原則上以日文製作。即使為客戶附上譯文，也應說明日文文件才是正式內容。

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申請宅建業許可，須確保事務所和專職宅地建物交易士，並證明不屬於欠格事由。取得許可後，完成營業保證金繳存或加入保證協會，即可開始營業。對於外國經營者，董事文件和在日本的管理體制的準備尤為重要。

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