民宿與旅館業許可的區別｜住宅宿泊事業、簡易宿所、特區民宿比較

在日本經營民宿（民泊）有三種途徑：依據住宅宿泊事業法（住宅宿泊事業法）備案（每年最多180天）、取得旅館業法（旅館業法）許可（如簡易宿所等，無營業天數上限），或取得國家戰略特區的特區民宿（特區民泊）認定（以入住2晚3天以上為條件）。選擇哪一種，將在很大程度上決定營業天數、物業選址以及手續的繁簡。

民宿三種制度的區別（比較表）

此外，地方政府可能通過條例另行設置更嚴格的規定，典型的有限制可營業的星期或區域、要求設置前台等。不能僅憑全國性規則作出判斷，務必確認物業所在地的條例。

住宅宿泊事業法（民宿新法）備案要點

住宅宿泊事業是指在“住宅”中接待住客的業務。無需取得旅館業許可，向都道府縣知事等辦理備案即可開業。備案可通過觀光廳民宿制度門戶網站上的民宿制度運營系統辦理。

住宅的要件

• 配備廚房、浴室、衛生間和盥洗設施
• 屬於居住用房屋，例如目前作為他人生活的主要居所，或正在招租

每年180天的上限

接待住客的天數，以每年4月1日中午至次年4月1日中午為一年，最多為180天。天數以中午至次日中午計為1天。由於不得超過180天接待住客，應通過預訂網站的設置等建立管控上限的機制。部分地區的條例還規定了更短的可營業期間。

主要義務

• 確保住客的衛生與安全（應急照明、疏散路線標識等）
• 以外語向外國住客提供說明
• 製作並備置住客名冊
• 向住客說明噪音、垃圾投放等方面對周邊的注意事項
• 處理投訴
• 在備案住宅張貼標識
• 定期報告：須在每個偶數月的15日前，報告前2個月的住宿天數、住客人數及按國籍分類的明細等（即使沒有住客也須報告）

委託住宅宿泊管理業者

房東不居住在備案住宅，或將長時間不在的，必須委託經國土交通大臣登記的住宅宿泊管理業者（住宅宿泊管理業者）進行管理。即使有家人居住，只要該家人不是辦理備案的本人，即視為房東不在。海外業主經營時，委託管理是前提。

此外，通過住宿預訂網站等招攬住客的，應使用經觀光廳長官登記的住宅宿泊中介業者（住宅宿泊仲介業者）。

旅館業法許可（簡易宿所等）要點

旅館業法規定的營業分為旅館・酒店營業、簡易宿所營業和寄宿營業三類。通常所說的民宿，多以簡易宿所營業的形式經營。

• 許可制：向保健所（保健所）提出申請，由其審查構造設備是否符合標準。不符合標準的，不予許可。
• 面積標準：簡易宿所的客房總建築面積須達33㎡以上。定員不足10人的，達到3.3㎡乘以定員人數的面積即可。旅館・酒店營業要求每間客房7㎡以上（設有牀鋪的客房為9㎡以上）。
• 選址：住居專用地域內不可營業。
• 其他法令：還須符合建築基準法上的用途（酒店・旅館）要求，並滿足消防法令的標準。
• 條例：各地方政府另有附加標準，例如要求設置前台（玄関帳場）。

由於沒有營業天數上限，適合全年運營的業務。相應地，物業的選擇和改造計劃將決定能否取得許可。

特區民宿要點與大阪市停止受理新申請

特區民宿是依據國家戰略特別區域法開展的“外國人滯在設施經營事業”（外國人滯在施設経営事業）。取得特區內已制定條例的地方政府的認定後，即可排除旅館業法的適用。

• 入住天數須達到條例規定的天數以上，下限為2晚3天。
• 每個居室的建築面積原則上須為25㎡以上（可由地方政府酌情調整）。
• 每年營業天數沒有上限。

只有被指定為特區並已制定條例的地方政府才能實施該制度。特區民宿設施數量尤其多的大阪市，因垃圾、噪音等投訴增加，已於2026年5月29日停止受理新的認定申請。已獲認定設施增加居室或擴大面積的申請，也於同日停止受理。此前已獲認定的設施可繼續營業。

因此，在大阪市新開民宿，只能在旅館業法許可和住宅宿泊事業法備案之間選擇。大阪市預計特區民宿停止後，以旅館業許可開展類似業務的經營者將會增加，於2026年6月就旅館業法施行條例的修訂草案徵求了公眾意見。考慮申請旅館業許可時，也應確認申請時點的條例內容。其他地方政府也可能推進制度調整，請確認最新信息。

外國人及外國企業開辦民宿的注意事項

住宅宿泊事業備案和旅館業許可，法人和個人均可辦理，不會僅因申請人是外國人或外國企業而受到限制。但需注意以下幾點。

• 不適格事由：根據住宅宿泊事業法和旅館業法，受過一定刑罰處罰者、暴力團成員等不得辦理備案或取得許可。法人申請時，董事也在審查範圍內。
• 在留資格：居住在日本的外國人親自經營該業務的，須持有可從事經營活動的在留資格（在留資格）。
• 運營體制：須具備在日本國內實際應對的能力，例如處理投訴、緊急時趕赴現場等。海外業主應具體確認與管理業者或運營公司簽訂的合同內容。
• 消防手續：住宅宿泊事業同樣須確認是否符合消防法令。辦理備案前，應先諮詢所轄消防署。

另外，住宅宿泊事業的備案住宅在建築基準法上被視為“住宅”，無需像取得旅館業許可那樣將用途變更為酒店・旅館。這也是其較易起步的原因之一。

如何選擇制度：購買物業前應確認的事項

制度的選擇取決於收益計劃和物業條件。

• 希望全年運營：以旅館業法許可（簡易宿所等）為基本選擇。住居專用地域內的物業無法使用。
• 希望僅在部分期間出租自住房或空置房屋：住宅宿泊事業備案較為簡便，但須遵守每年180天的上限和條例限制。
• 希望在特區內接待中長期住客：可考慮特區民宿。受理情況須向各地方政府確認。

簽訂物業買賣或租賃合同前，應確認以下事項。

1. 用途地域，以及該地域可適用的制度
2. 地方政府的條例（關於營業日、區域、前台等的附加限制）
3. 如為分售公寓，管理規約是否禁止經營民宿
4. 如為租賃物業，出租人是否允許轉租或用於民宿
5. 為滿足建築基準法和消防法標準是否需要改造，以及所需費用

外國人在日本購買不動產的流程，請參閱外國人在日本購買不動產的流程與注意事項。海外業主取得住宿收入的稅務處理，請一併參閱非居民的不動產所得：納稅申報與預扣稅。以法人形式經營的，在日本設立公司的流程也可供參考。

民宿與旅館業許可區別總結

住宅宿泊事業辦理備案即可開業，但每年營業以180天為上限。旅館業許可可全年營業，但須滿足選址和設施標準。特區民宿僅限部分地方政府，且大阪市已停止受理新申請。三種制度都可能受到條例的附加限制，因此在確定物業之前進行確認最為重要。

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